Par Olivier de Berranger, CIO, La Financière de l’Echiquier

7,2%, c’est le niveau des taux d’emprunt hypothécaire à 30 ans aux Etats-Unis, une première depuis plus de 20 ans… Conséquence directe des fortes hausses de taux de la banque centrale américaine, cette envolée des taux d’emprunt dans l’immobilier entraîne, logiquement, l’effondrement de la demande de crédits. Celle-ci a récemment atteint son plus bas niveau depuis 2015. Sur un an, la demande a baissé de près de 40%, sa plus forte chute depuis la crise de 2008.
 
Les parallèles avec la grande crise financière, qui avait débuté par une crise économique et immobilière, sont nombreux lorsque l’on se penche sur les derniers chiffres du marché immobilier américain. En début de semaine dernière, l’indice de confiance des promoteurs immobiliers a atteint son plus bas niveau (hors Covid) depuis 2012, affichant sur un an une contraction plus forte qu’avant la crise de 2008. La proportion des constructions autorisées mais non débutées a atteint quant à elle son plus fort niveau depuis fin 2008. On peut également mentionner le recul des ventes de logements existants, qui ont baissé de près de 25% sur un an. Hors période de confinement, il faut de nouveau remonter à la crise de 2008 pour retrouver un tel phénomène.
 
Cette chute brutale et rapide de la demande immobilière se traduit par une baisse des prix des transactions. Par exemple, l’indice mesuré par l’organisme de garantie hypothécaire surnommé Freddie Mac a reculé sur les trois derniers mois, ce que l’on n’avait plus observé depuis 2011, alors que le marché immobilier américain apurait encore les excès de la bulle immobilière. Après les envolées de prix post Covid, favorisées par les aides budgétaires massives, l’appétence pour des biens de plus grande superficie et la mobilité permise par le télétravail, l’effet de ciseau est violent, entre des prix probablement trop hauts et des conditions de financement fortement dégradées par la hausse des taux.
 
Ces parallèles entre la récente trajectoire du marché immobilier américain et celle qu’il avait connue avant 2008 peuvent paraître particulièrement inquiétants. Mais ce secteur de l’économie américaine ne constitue plus un risque systémique comme il le fut à l’époque des subprimes. Entre les points bas de 1995 et les points hauts de 2005, la demande de crédit avait quasiment quadruplé. Elle a à peine doublé entre 2011 et 2021. Cela se traduit en partie dans l’endettement des ménages, dont le taux d’emprunt sur le total des actifs détenus est aujourd’hui d’environ 11% contre près de 20% en 2008. Par ailleurs, le phénomène massif de titrisation des emprunts immobiliers, qui avait conduit à diffuser le risque des subprimes dans l’ensemble du système financier mondial, ne s’est pas reproduit.
 
Si une forte dégradation du marché immobilier américain ne constitue donc pas de risque systémique comme en 2008, elle ne sera néanmoins pas neutre pour les Etats-Unis. La forte hausse des mensualités des crédits à taux variable impacte déjà largement le budget des ménages – c’est d’ailleurs le cas dans de nombreux pays, comme le Royaume-Uni ou les Pays-Bas. Quant à la baisse des prix des biens immobiliers, si elle constitue une bonne nouvelle pour l’évolution à terme de l’inflation du logement, elle sera néanmoins préjudiciable à l’effet de richesse[1]. Par ricochet, cette baisse pourrait avoir des conséquences négatives sur la consommation des ménages. Un sujet à surveiller de près.

[1] En économie, l’effet de richesse renvoie à une propension à dépenser de manière proportionnellement plus importante au fur et à mesure que le patrimoine augmente

Rédaction achevée le 24.10.2022

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