Photo de gauche à droite Adrian Wyss et Lukas Kretz © BDO

Par Lukas Kretz, partenaire et expert fiscal diplômé chez BDO et Adrian Wyss, partenaire, responsable TVA chez BDO

Si vous louez un bien immobilier à des professionnels, vous avez certainement déjà été confronté à la complexité de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA). En cas de location commerciale, vous avez la possibilité d’imposer à la TVA vos revenus locatifs sur une base optionnelle et de faire valoir ainsi la déduction de l’impôt préalable. Imposer davantage ne semble pas très tentant à première vue, mais cette démarche peut finalement s’avérer financièrement intéressante pour certains propriétaires.

Du point de vue de la TVA, la location d’immeubles ou de fractions d’immeubles est en principe exclue du champ d’application de la TVA et, par conséquent, la déduction de l’impôt préalable sur les dépenses immobilières liées à la location (comme les frais d’investissement et d’entretien) n’est pas possible.

Toutefois, si le bien ou certaines parties du bien ne sont pas exclusivement utilisés à des fins d’habitation, mais également à des fins commerciales, le bailleur a dès lors la possibilité de soumettre volontairement les revenus locatifs à l’impôt (option). En contrepartie, il peut procéder à la déduction de l’impôt préalable sur les dépenses immobilières.

Les conditions à remplir

Le bailleur ne doit pas nécessairement être une entreprise, les particuliers qui louent des immeubles commerciaux peuvent également bénéficier de cette règle.

Cette option n’est toutefois possible que pour les biens loués à titre commercial. Chaque contrat de location doit être considéré au cas par cas. Cela signifie qu’au sein d’un même bâtiment, certains baux peuvent être imposés, tandis que d’autres restent non imposés.

Un exemple d’application

Un immeuble d’habitation de trois étages est utilisé comme suit : le rez-de-chaussée est loué à des commerçants locaux. Les premiers et deuxièmes étages sont composés d’appartements à louer. Le rez-de-chaussée peut donc être assujetti à la TVA.

Dans de tels cas (utilisation mixte), la déduction de l’impôt préalable n’est possible que selon un prorata – dans la mesure des baux pour lesquels l’option a été activée.

Le fonctionnement du décompte avec les locataires

L’exercice juridiquement valable de l’option se fait par l’indication explicite de la TVA sur la facture correspondante ou dans le contrat de location concerné et/ou par la déclaration dans le décompte TVA. L’option est particulièrement utile lorsque la TVA due, peut être répercutée sur le locataire. C’est le cas lorsque le locataire peut faire valoir l’intégralité de l’impôt préalable en raison de son assujettissement à la TVA et de son activité entrepreneuriale.

La déduction correspondante de l’impôt préalable sur les frais d’investissement ainsi que sur les frais d’entretien courant de l’immeuble correspondant entraîne pour le bailleur, à loyer égal, des frais plus bas et donc un rendement plus élevé. Parallèlement, le locataire n’a pas à supporter de frais supplémentaires. Si celui-ci n’a toutefois pas droit à la déduction intégrale de l’impôt préalable, il pourrait contester l’augmentation de loyer qui en résulterait.

Le bailleur du local commercial doit décompter la TVA sur les revenus locatifs. En revanche, le locataire (entreprise commerciale) peut à son tour déduire la TVA payée en tant qu’impôt préalable, pour autant qu’il puisse prétendre à la déduction intégrale de l’impôt préalable. Le bailleur peut, quant à lui, désormais faire valoir l’impôt préalable sur les frais d’investissement et d’entretien.

Conseils sur les options

Pour les particuliers qui louent des biens immobiliers à des entreprises, il vaut la peine de vérifier si l’option TVA est financièrement intéressante. Étant donné que de nombreux points doivent être examinés et pris en compte, comme en cas de changement d’affectation, il est recommandé de discuter au préalable de l’option et de ses conséquences avec un conseiller fiscal.

Pour plus d’informations :
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