Par Jérôme Masserey

Avec la proximité immédiate de Genève et du bassin lémanique, la France voisine attire de nombreux acheteurs et locataires. Toutefois, le marché immobilier de cette région connaît actuellement un léger repli, marqué par une baisse modérée des prix de vente et une diminution du nombre de transactions. Dans un contexte d’incertitude économique et politique, quelles sont les grandes tendances qui dessinent l’évolution du marché immobilier en Haute-Savoie et dans l’Ain ?

 Un léger recul des prix dans l’ancien

Après plusieurs années de hausse continue, les prix des logements anciens enregistrent une légère baisse en 2024. Selon les données de la Fnaim Savoie Mont-Blanc, les prix moyens ont reculé de 0,7 % en Haute-Savoie et de 0,3 % dans l’Ain sur un an. Ce ralentissement s’inscrit dans une dynamique amorcée depuis la mi -2023 et reflète une prudence accrue des acheteurs face aux incertitudes économiques.

Malgré cette correction modérée, les prix restent élevés, notamment en Haute-Savoie, où le mètre carré d’un appartement s’établit en moyenne à 4 421 euros, contre 2 359 euros dans l’Ain. Pour une maison, il faut compter 4 629 euros/m² en Haute-Savoie et 2 468 euros/m² dans l’Ain.

Une baisse du volume des transactions

En parallèle de la baisse des prix, le nombre de transactions a diminué de manière significative. Sur une année, les ventes dans l’ancien ont chuté de 16,2 % dans l’Ain et de 14,6 % en Haute-Savoie. Un phénomène qui s’explique en partie par l’instabilité politique et économique, incitant de nombreux acquéreurs potentiels à reporter leur projet d’achat.

De plus, l’augmentation des taux d’intérêt en 2023 et 2024 a freiné l’accès au crédit immobilier. Cependant, la récente baisse des taux, passant d’environ 4 % à 3 %, pourrait redonner un souffle au marché en 2025 en facilitant l’accès à la propriété pour les primo-accédants.

Un marché locatif sous tension

Contrairement au marché des ventes, le marché locatif continue de subir une pression à la hausse. Les loyers ont progressé de 4,9 % dans l’Ain entre fin 2023 et fin 2024, tandis que la hausse en Haute-Savoie est restée plus contenue (+0,1 %). Actuellement, le prix moyen au mètre carré est de 13,20 euros dans l’Ain et de 14,37 euros en Haute-Savoie.

Ce phénomène est en grande partie liée à la demande croissante des travailleurs frontaliers qui cherchent à se loger à proximité de Genève. Face à cette demande soutenue et à une offre limitée, les loyers restent élevés, parfois au-dessus des prix du marché.

L’impact de la réglementation sur le marché locatif

La Loi Climat et Résilience, qui interdit progressivement la location des logements considérés comme des passoires thermiques, renforce cette pression sur le marché locatif. Depuis janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être reloués, et cette interdiction s’étendra aux biens classés F en 2028, puis aux E en 2034.

Dans l’Ain, 30 % du parc immobilier est concerné par ces nouvelles réglementations, contre 43 % en Haute-Savoie. Cette situation pourrait réduire encore davantage l’offre locative si les propriétaires ne réalisent pas les travaux de rénovation énergétique nécessaires.

Vers une reprise en 2025 ?

Malgré le ralentissement actuel, certains signaux laissent entrevoir une stabilisation, voire une reprise du marché immobilier en 2025. La baisse des taux d’intérêt et l’attrait constant de la région pour les travailleurs frontaliers pourraient favoriser une relance progressive des transactions.

Cependant, les acheteurs comme les investisseurs devront rester attentifs aux évolutions économiques et réglementaires qui continueront d’influencer le marché dans les mois à venir. La France voisine reste un territoire dynamique et prisé, mais son marché immobilier devra s’adapter aux nouveaux défis qui se profilent.

Conclusion

Si le marché immobilier en France voisine connaît actuellement un repli, les signes d’une reprise progressive commencent à apparaître. La baisse des taux d’intérêt pourrait redonner du pouvoir d’achat aux acquéreurs, tandis que l’attractivité persistante de la région devrait continuer à soutenir la demande. Cependant, les incertitudes économiques et les nouvelles réglementations environnementales imposeront des ajustements pour les investisseurs et les propriétaires. L’année 2025 s’annonce donc comme une période charnière, où prudence et adaptation seront les maîtres-mots pour évoluer dans ce marché en pleine transformation.

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