Propriété et prévoyance

5 octobre 2021

Par Ronny Lê*

Durant mes 15 dernières années d’activité, j’ai conseillé de nombreux clients qui sont devenus propriétaires ou ont renouvelé leur prêt. Que ce soit concernant les conditions fixées par l’autorité fédéral de surveillance des marchés financiers (FINMA) pour l’obtention d’un prêt ou les conséquences en cas d’effondrement du marché de l’immobilier, je constate que les clients sont encore peu ou mal informés. Sur les réseaux sociaux, les médias et internet, des publicités font miroiter des taux très bas pour attirer le client, malgré une tendance de taux à la hausse sur le long terme.

Certes, obtenir un bon taux a toute son importance, mais d’autres facteurs plus importants sont souvent ignorés. Le coût global d’un financement, la fiscalité, le genre d’amortissement et la protection en cas d’invalidité et de décès se doivent d’être analysés pour sécuriser son bien et ses finances. Qu’en est-il vraiment dans la réalité du marché actuel ?

Quelles stratégies pour sécuriser son bien à l’échéance d’un taux bloqué ?

Lorsque les critères pour l’obtention d’un financement sont respectés, tous les feux sont au vert. Par la suite, la situation est revue lorsqu’une tranche du prêt arrive à échéance. La valeur du bien est réestimée et la situation financière et familiale du client mise à jour. En 1990 lors de la dernière grande crise immobilière en Suisse, la valeur des biens sur le marché avait subi une baisse allant jusqu’à -40%. Les clients se sont vus obligés de réduire leurs dettes.

Avec des taux hypothécaires à l’époque qui avaient grimpé à 6%, et un amortissement requis de 1 à 2%, la situation actuelle est plus qu’appréciable. Avec des taux historiquement bas, proche des 1% sur 10 ans, et l’amortissement exigé de 1%, c’est donc clairement le bon moment pour sécuriser son bien en optant pour un amortissement complémentaire facultatif via un pilier 3b. Même avec cet amortissement complémentaire, on reste bien loin des 7-8% de charges de l’époque !

Quels risques peuvent facilement être maitrisés et sécurisés ?

En cas d’invalidité par maladie -pour les salariés- la majorité des couples avec enfants à charge bénéficient de rentes AI/LPP suffisantes. Pour les autres, à moins d’être au bénéfice d’une caisse de pension LPP surobligatoire, les rentes se situeront entre 55 et 75%. En cas de décès par maladie, la situation familiale, le nombre d’années de mariage et l’âge déterminent le droit aux prestations. Les rentes AVS/LPP correspondent environ à 40-60% du dernier revenu. Avec un seul revenu et des prestations de veuf/-ve (revenu global réduit), un amortissement extraordinaire sera requis et le financement revu.

En cas d’accident (invalidité ou décès), les rentes sont plus élevées que par maladie. Une analyse détaillée est systématiquement nécessaire, également pour les indépendants souvent mal assurés. Souscrire une rente d’invalidité avec un capital en cas de décès via un 3e pilier, lorsqu’on devient propriétaire, permet de protéger son bien et ses proches à moindre coût.

A la retraite, il faudra choisir entre rente ou prise du capital LPP. En choisissant la rente et en tenant compte de celle de l’AVS, on se situera entre 50 et 70% du dernier revenu. En optant pour le capital, la rente AVS ne représentera que 25 à 35% du dernier revenu. Pour compenser cette importante baisse de revenu, un amortissement conséquent de la dette (plusieurs centaines de milliers CHF) sera certainement exigé, le capital de la LPP sera donc fortement entamé. En cas d’un éventuel retrait du 2e pilier pour financer les fonds propres, le manque de capital à la retraite sera encore plus important. Le 3e pilier servant à l’amortissement de la dette ne suffira donc pas à tout compenser.

Une fois les lacunes identifiées que faire ?

La situation patrimoniale de chaque client est différente et un complément à l’amortissement du pilier 3a par une épargne de pilier 3b est vraiment recommandée pour sécuriser son bien et ses proches. Parmi la multitude de sociétés qui proposent par exemple des couvertures en cas de décès ou d’invalidité, les tarifs pratiqués pour une rente d’invalidité peuvent varier du simple au triple, cela dépend de l’assureur. Les primes de risque ont d’ailleurs baissé ces dernières années en raison d’une compétitivité accrue.