Lorsque le locataire veut restituer le logement sans observer les délais et termes de congé, l’art. 264 du Code des obligations (CO) prévoit qu’il peut se libérer envers le bailleur que s’il lui présente un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser. Le nouveau locataire doit, en outre, être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. Cet article ne vaut que pour libérer le locataire de ses obligations envers le bailleur, cela ne signifie pas que la personne présentée sera forcément choisie par ce dernier.

Il n’y a pas de règles spéciales qui s’appliquent ici, il faut donc s’en remettre aux règles de la partie générale du Code des obligations. En conséquence, pour que le transfert du bail soit valable, il faut que le nouveau locataire et le bailleur soient d’accord de se lier contractuellement, ce deuxième étant donc libre d’accepter ou pas.

Si le bail concerne un commerce, il existe une règle spéciale qui trouve application. En effet, l’art. 263 CO prévoit que le bailleur doit donner son consentement, mais qu’il ne peut refuser le transfert que s’il a un juste motif. Ceci permet de garantir la survie des entreprises en permettant au repreneur de pouvoir recevoir les locaux qui vont avec.

Les règles applicables sont donc différentes en fonction du type de bail, d’où l’importance de qualifier correctement le contrat auquel nous avons à faire.

Giuliano Scuderi, Consultant pour le magazine Le Monde Economique & Juriste du Cabinet Conseil QuidJuris